Alquilar un local comercial en 2025: trámites y consejos

Si has decidido dar el paso a la tienda física, ¡enhorabuena! Aquí comienza un nuevo reto para tu proyecto empresarial, y eso es siempre algo enriquecedor.

No obstante, tendrás que prepararte para dedicarle tiempo a todos los trámites que supone alquilar un local comercial que te permite ponerte en marcha. 

Este artículo te ayudará a afrontar ese desafío sin pasar por alto detalles tan importantes como la ubicación del inmueble, la negociación del contrato o las cuestiones tributarias. En menos de lo que imaginas, ¡estarás colgando el cartel de “Abierto”!

Datos generales sobre alquilar un local comercial en España en 2025

La inversión inmobiliaria en locales comerciales en España continúa experimentando un crecimiento sostenido.

Según el portal especializado Localia, el alquiler de este tipo de inmuebles sigue siendo una tendencia de inversión destacada. Con todo, la baja disponibilidad y la alta demanda de locales también ha supuesto un notable incremento en el precio de estos alquileres. 

En el sector de las tiendas de lujo, por ejemplo, las rentas han experimentado un crecimiento de entre el 5 y el 10 % en ciudades como Madrid o Barcelona.

En este contexto, es más importante que nunca que conozcas todos los pormenores de alquilar un local comercial para optar por unas condiciones contractuales favorables que te permitan optimizar tu presupuesto.

Ventajas y desventajas de recurrir a un agente inmobiliario

Alquilar un local comercial requiere de tiempo y dedicación, y es posible que en esta primera etapa de la puesta en marcha de un negocio tengas la cabeza en muchas otras cuestiones importantes.

¿Te has planteado la posibilidad de trabajar con un agente inmobiliario? Aquí tienes algunas ideas básicas de lo que supone alquilar un local comercial a través de una agencia, con sus pros y sus contras.

Ventajas de alquilar un local comercial con agencia

• Mayor alcance en la búsqueda de opciones.
• Asesoría personalizada para ayudarte a tomar la mejor decisión.
• Ahorro de tiempo y recursos en la búsqueda de inmuebles.
• Facilidad en la realización de los trámites burocráticos y mayor seguridad legal.

Desventajas de alquilar un local comercial con agencia

• Comisiones y costes adicionales por los servicios ofrecidos.
• Limitaciones en la negociación de las cláusulas del alquiler.
• Dificultades para mediar con el arrendador en caso de disputa.

Contratar los servicios de una agencia inmobiliaria para alquilar un local comercial puede resultarte ventajoso si quieres ahorrarte tiempo en la búsqueda y la tramitación del contrato, pero te supondrá un coste extra y algunas limitaciones en cuanto a las condiciones.

Con todo, lo más importante al trabajar con agencia no son las comisiones, sino la buena comunicación. Asegúrate de contactar con una empresa que entienda realmente tus necesidades y empatice con tu proyecto de negocio.

La asistencia de un agente inmobiliario implicado en la búsqueda de una solución eficiente siempre es una inversión rentable.

Comprar o alquilar un local comercial: ¿qué resulta más rentable?

Aunque las opciones de compra de un local comercial suelen ser algo más reducidas que las de alquiler, son una posibilidad que, de entrada, no deberías desestimar. Si dispones del tiempo y el capital necesarios para realizar esta inversión, tal vez resulte beneficiosa para los objetivos a medio-largo plazo de tu negocio.

No obstante, teniendo en cuenta la inestabilidad del mercado, es comprensible que la mayoría de los emprendedores prefiera iniciar su andadura con la opción del alquiler: no necesitas invertir tanto dinero, el riesgo que asumes es menor y siempre existe una mayor flexibilidad a la hora de cambiar de ubicación. 

Además, si tienes especial interés por un determinado inmueble, siempre existe la posibilidad de negociar un alquiler con derecho a compra.

Pasos para alquilar un local comercial de manera eficiente

1. Prepara tu plan de negocio y tu presupuesto

Una buena planificación es fundamental para que tu proyecto tenga un buen arranque. Desarrollar un plan de negocio te ayudará a establecer tus objetivos y a valorar la inversión que necesitas hacer para alcanzarlos. Además, es un modo eficiente de identificar aquellas áreas en las que es posible que necesites asesoramiento profesional.

Disponer de un plan de negocio ya redactado también puede resultar de utilidad a la hora de contactar con los arrendadores del inmueble que te interesa alquilar.

Una idea sólida y bien definida de tu proyecto hará que los propietarios se sientan más seguros acerca de cuáles son tus planes. Y, lo más importante, ofrecerás más garantías de que podrás cumplir con el pago de las rentas.

En resumen, toda esta documentación no solo es necesaria para que te fijes unas metas y preveas los costes del negocio, sino para que tus futuros arrendadores se convenzan de que eres un buen partido.

Antes de lanzarte a redactar tu plan de negocio, hazte las siguientes preguntas:

• ¿Cuáles son los objetivos de tu negocio a corto, medio y largo plazo?
• ¿Quiénes son tus clientes potenciales?
• ¿A qué gastos tendrás que hacer frente? (Empleados, sistemas de punto de venta, inventario, etc.)
• ¿Cómo vas a promocionar tu tienda?
• ¿Qué volumen de ventas esperas alcanzar?
• ¿Cuál es la estética que buscas para tu tienda?
• ¿Qué gastos de reforma estás dispuesto a asumir? (En caso de que fueran necesarios)
• ¿De cuánto tiempo dispones para la puesta en marcha de tu proyecto?

2. Desarrolla una estrategia de localización

Solo después de haber analizado tus objetivos y tu presupuesto, estarás en disposición de elegir la ubicación más adecuada para tu tienda física. Aquí tienes algunas preguntas clave para valorar cuál es la mejor opción en función de tus clientes, el tipo de negocio o las condiciones del inmueble.

¿Dónde se encuentran tus clientes potenciales? 

Al redactar tu plan de negocio ya habrás identificado quiénes son las personas a las que te quieres dirigir. Pero para determinar dónde alquilar un local comercial deberás ir un paso más allá: averiguar dónde compran tus clientes potenciales.

Si eliges una zona por la que transite habitualmente tu perfil de comprador, tendrás más opciones de que tu tienda se cruce en sus rutinas. También deberás pensar en qué alternativas te brinda la ubicación que te interesa a la hora de atraer a más clientes procedentes de otras áreas.

Consejo profesional: si ya tienes una tienda online con Shopify, puedes consultar los informes de clientes para averiguar desde dónde se realizan más compras. Esta información te permitirá averiguar si existen localizaciones en las que se concentra un mayor número de clientes para plantearte la idoneidad de ubicar allí tu negocio físico.

¿Qué tipo de entorno es el más favorable para tu negocio?

Cada tipo de tienda física presenta sus particularidades, tanto desde el punto de vista estético como desde una perspectiva funcional. Acota tu búsqueda de un local de alquiler en función de si te interesa más instalarte en un centro comercial, en una pequeña calle del centro de la ciudad o en un polígono industrial.

Las condiciones del contrato pueden variar mucho de una ubicación a otra. Por lo general, los centros comerciales aseguran un mayor tráfico de clientes, pero los precios del alquiler pueden ser muy elevados, al igual que el de los locales comerciales en zonas céntricas o peatonales. 

En las afueras de la ciudad tendrás la posibilidad de alquilar un local comercial más grande y a un precio más reducido, pero los clientes lo tendrán más difícil para desplazarse hasta tu tienda. Es cuestión de sopesar qué es lo que más te conviene y qué ventajas estás dispuesto a sacrificar a cambio de obtener otros beneficios.

¿Quiénes son tus coinquilinos ideales?

Haz una lista con el tipo de negocios del que te gustaría estar rodeado, pensando en cómo su presencia puede incrementar el tráfico hacia tu tienda física. Imagina, por ejemplo, que vendes productos relacionados con la salud y el bienestar.

Tener al lado un gimnasio o unas instalaciones deportivas te vendrá genial para darle salida a productos como barritas energéticas o suplementos alimenticios.

¿Qué requisitos debe cumplir tu local para funcionar correctamente? 

Es importante que pienses en los detalles complementarios a la ubicación de tu negocio. Por ejemplo, ¿vas a necesitar un aseo? ¿Utilizarás plazas de aparcamiento reservadas para la recogida de productos o la visita a tu establecimiento? El espacio, los servicios disponibles y la accesibilidad al inmueble son algunos de esos aspectos esenciales que no debes pasar por alto.

3. Localiza tus opciones

Ahora que ya tienes un conocimiento más exhaustivo de tu negocio y de los requisitos del local que deseas alquilar, toca pasar a la acción: comienza la búsqueda. Para ello, puedes recurrir a plataformas inmobiliarias tan populares como Idealista, o a portales más especializados en el sector comercial como Brickbro.

Hacer networking también puede ser un modo de llamar a algunas puertas y descubrir opciones de alquiler dentro de tu área de negocio. Este trabajo de búsqueda es, además, una forma productiva de empezar a promocionar tu proyecto en los sectores que más te interesan.

¿Necesitas asesoramiento profesional? Un agente inmobiliario puede ayudarte a encontrar alternativas viables que tal vez no se te habían pasado por la cabeza.

Por último, pero no menos importante, no desestimes el método más tradicional: salir a recorrer las calles para localizar carteles de “Se alquila” puede resultar de lo más provechoso. Fuera de los portales y las agencias inmobiliarias existe un mercado de alquiler de locales comerciales mucho más extenso.

4. Programa una visita

Una vez que le hayas echado el ojo a un local, ponte en contacto con el propietario para concertar una visita. Nunca está de más acudir a estas citas con alguna persona más interesada en el proyecto, ya sea uno de tus socios, un inversor o incluso un familiar.

Tener más de un punto de vista sobre el inmueble y su localización te ayudará a tomar una decisión mejor informada. Durante la visita no pierdas de vista aspectos como el potencial del establecimiento, la cantidad de personas que circulan por la zona o la facilidad de aparcamiento.

5. Negocia un precontrato

El precontrato es un documento vinculante por el que las partes interesadas se comprometen a firmar un acuerdo definitivo según los plazos y las condiciones estipuladas (precio del alquiler, vigencia del contrato, renovación, etc.).

Te servirá para cerrar el trato con tu futuro arrendador (a modo de reserva) antes de dejarlo todo dispuesto para alquilar un local comercial. La firma de un precontrato no es obligatoria, pero te resultará muy útil si necesitas algo más de tiempo para obtener financiación.

6. Firma el contrato de alquiler

¡Al fin llegó el gran día! En este punto, asegúrate de que el precontrato o el contrato hayan sido revisados por un asesor legal que te confirme que todo está correcto y según lo que esperabas. En caso de que las condiciones no sean las pactadas o de que no terminen de convencerte, todavía estás a tiempo de renegociar otros términos con el arrendador.

Checklist en un contrato de alquiler comercial

Alquilar un local comercial no tiene por qué ser un proceso complicado, pero no bajes la guardia. El contenido del contrato de alquiler debe incluir cierta información clave que será una garantía de seguridad tanto para ti como para tu arrendador.

Duración del contrato

Especifica el tiempo de vigencia del contrato de alquiler y las condiciones de su renovación automática (en caso de haberla). En España no existe una duración mínima para los contratos de alquiler de locales comerciales, aunque lo más común es pactar una vigencia de al menos cinco años.

Cuota

Es el pago mínimo obligatorio que abonarás cada mes al arrendador en concepto de alquiler. En este epígrafe se deben contemplar otros conceptos como:

Mantenimiento de zonas comunes

El propietario se reserva el derecho de repercutirte una cantidad adicional a tu cuota de alquiler en concepto de gastos de comunidad, en caso de que el inmueble disponga de zonas comunes.

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y basuras

Salvo que se especifique lo contrario en el contrato, lo habitual es que el arrendador se haga cargo del pago de los impuestos municipales del local, como IBI y basuras.

Fianza

La legislación española establece el pago obligatorio de dos meses de fianza en los alquileres destinados a cualquier otro uso distinto al de la vivienda. Es competencia de las comunidades autónomas determinar en qué organismos debe ser depositada dicha fianza.

Actualización de la renta

En el contrato se debe indicar si la revisión anual del precio de la renta se realizará a partir del Índice de precios de consumo (IPC), el Índice de garantía de competitividad (IGC) o cualquier otro parámetro. Ten en cuenta que esta cláusula podría incrementar el coste del alquiler durante la vigencia del contrato.

Otros costes

En el apartado de “Otros costes”, el propietario del inmueble podría imputarte pagos adicionales como:

• Servicios: si contratas servicios adicionales a través de tu arrendador, o si la renta incluye o no el pago de los suministros de agua y luz, deberá indicarse en este epígrafe.
• Subarriendo: si el arrendador autoriza por contrato el subarriendo del local, podría solicitar un porcentaje extra sobre la renta mensual.
• IVA: en el precio del alquiler, el arrendador repercutirá al arrendatario el IVA (el tipo general en España es del 21 % sobre la base imponible de la renta del alquiler y cualquier otro gasto repercutible al inquilino.
• En el apartado de otros costes se pueden incluir algunos mecanismos para reducir la renta mensual:
• Reducción del alquiler: si el arrendatario tiene un especial interés por tenerte como inquilino, podría ofrecerte un alquiler gratuito o de coste reducido durante unos meses hasta que termines de instalarte.
• Renta porcentual pura: aunque no es un modelo muy extendido en España, existe la posibilidad de acordar un contrato de alquiler compuesto por una renta fija y otra variable en función de los ingresos que genere tu actividad.

Fecha de entrega

La fecha de entrega es el momento en el que el arrendatario hace efectiva la cesión de su local. Consignar esta fecha es importante porque en ocasiones el inmueble necesita de alguna reforma previa al alquiler, y es importante que el propietario cumpla con los plazos establecidos para que tú puedas planificar bien la puesta en marcha de tu negocio.

Fecha de inicio del alquiler

No tiene por qué coincidir con la fecha de entrega del inmueble, aunque suele ser lo más habitual. La fecha de inicio del alquiler es el momento en el que es obligatorio el pago de la renta, tanto la primera vez como en los pagos sucesivos. Los arrendadores pueden imponer penalizaciones en caso de que no se cumplan dichos plazos.

Requisitos de la entrega

¿En qué condiciones te entregan el local? El estado real del inmueble en el momento de la entrega debe constar en el contrato. En caso de que se vayan a realizar obras antes de la entrega, los detalles también deberán estar recogidos en el documento.

Mejoras a cargo del inquilino

Algunos propietarios podrían exigirte condiciones específicas sobre el diseño de tu espacio comercial, como modificaciones en la distribución o en el color de las paredes. Son detalles que no deben quedar en el aire para evitar malentendidos en el futuro.

Ayudas a la rehabilitación del inmueble

Con el fin de tener acceso a subvenciones y bonificaciones, como inquilino puedes acordar con tu arrendador la posibilidad de costear obras de mejora en el inmueble a cambio de no abonar la renta durante un determinado período de tiempo.

Usos permitidos

El contrato debe indicar el uso para el que está destinado el local en alquiler. Si no se cumple este requisito, podrías ser sancionado.

Uso de zonas comunes

Es conveniente aclarar por escrito si los espacios comunes son susceptibles o no de acoger puestos temporales o estacionales, como stands navideños o terrazas de verano.

Reparaciones

Lo habitual es que el arrendador se haga cargo de los problemas estructurales del inmueble y de aquellos ocasionados por su uso. En cualquier caso, es importante que quede bien explicado quién asumirá los gastos de reparación por cuestiones que afecten al contenido o al continente del local.

Cláusula de rescisión anticipada

Mediante esta cláusula, tanto tú como tu arrendador podréis acordar la rescisión anticipada del contrato, siempre y cuando se den las condiciones previamente pactadas y recogidas en el documento.

Coarrendamiento

Imagínate que alquilas tu local dentro de un centro comercial con más locales. La cláusula de coarrendamiento establece que debe existir un mínimo de locales abiertos para mantener el precio del alquiler. En caso contrario, podría acordarse una reducción en el coste de la renta hasta que se restablezca la situación.

Avales o garantías

Con el fin de garantizar tu solvencia, el arrendador podría requerirte documentación adicional sobre tus cuentas o el respaldo de un avalista que responda por ti en caso de impago. Esta es una garantía personal que permite al arrendador recuperar el inmueble si acumulas deudas en el pago del alquiler.

Horas de funcionamiento

Dependiendo del tipo de negocio que vayas a montar, tu arrendador podría establecer límites sobre las horas y días de apertura, siempre que estos sean razonables y que no afecten al desarrollo de tu actividad.

Opción de ampliación

Mediante esta cláusula se establecen las condiciones de una posible renovación del contrato y los plazos para hacerla efectiva o rechazarla (en caso de las renovaciones automáticas).

Cláusula de devolución

Para evitar reclamaciones, conviene incluir en el contrato una cláusula que especifique las condiciones en las que debes devolver el local a su propietario una vez que venza el contrato (por ejemplo, con la misma distribución que ya tenía o con el mismo color en las paredes).

Formas de alquilar un local comercial

En España, el alquiler de locales comerciales se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicho documento recoge las disposiciones generales de los contratos de arrendamiento, pero no una tipología específica. Existe cierta flexibilidad a la hora de redactar un contrato de alquiler de un local comercial, y estas son las formas más habituales:

• Contratos de corta duración: entre 6 meses y 1 año.
• Contratos de larga duración: se consideran contratos de larga duración aquellos a partir de los 3 años.
• Contratos de leasing: es una modalidad de arrendamiento financiero en la que la cuota mensual incluye la amortización de los bienes para que puedas adquirir el local en propiedad al vencer el contrato.
• Contratos de renta variable: la cuota fluctúa en función de las condiciones pactadas, como rendimiento del negocio, indicadores económicos o cláusulas especiales.

En caso de que no se especifique la duración del contrato (algo poco probable), la LAU establece una duración mínima de 5 años si el arrendador es persona física, y de 7 años si es persona jurídica.

Alquilar un local comercial: la negociación como clave del éxito

Aunque el procedimiento para alquilar un local comercial pueda parecer abrumador, es mucho más sencillo de lo que imaginas. Si bien cada contrato responde a los acuerdos alcanzados entre ambas partes, estas suelen afectar siempre a las mismas condiciones: cuotas, plazos, responsabilidades, gastos adicionales, etc. 

Todo lo que necesitas es prestar atención a los detalles y tener una buena comunicación con el propietario. Pero, sobre todo, procura redactar un plan de negocio lo más exhaustivo posible para saber qué requisitos debe cumplir tu local ideal y cuánto estás dispuesto a negociar para conseguir lo que necesitas.