Location commerciale : comment louer un local pour votre activité

Ouvrir un magasin physique peut sembler intimidant. Bien que les magasins soient un outil essentiel pour développer votre entreprise, le processus de location peut être long et accablant.

Ce guide sur la location commerciale vous fournira un aperçu du processus de location, des stratégies pour choisir un emplacement commercial, ainsi que des conseils pour négocier un bail qui soutienne vos objectifs d'affaires.

Pourquoi la location commerciale revient sur le devant de la scène en 2025

En 2025, l’intérêt pour les espaces de vente physique ne faiblit pas. Après plusieurs années de transformation du commerce de détail, les boutiques physiques confirment leur rôle central dans l’expérience client. La fréquentation des magasins repart à la hausse, en particulier dans les centres-villes et les zones commerciales bien desservies.

Les taux de vacance restent faibles dans de nombreuses villes françaises, et les loyers repartent à la hausse dans certaines régions dynamiques. Ouvrir une boutique ou un showroom devient à nouveau une stratégie pertinente pour les marques, à condition de bien choisir son emplacement et de négocier une location commerciale adaptée à ses besoins.

Alors que les coûts d’acquisition en ligne continuent d’augmenter, les points de vente physiques permettent de créer un lien direct avec les clients, de renforcer la notoriété et de fidéliser durablement.

Faut-il travailler avec un courtier en immobilier ?

Les locataires peuvent choisir de travailler avec un courtier pour naviguer dans le processus de location.

Il y a des avantages à travailler avec un courtier. Ils peuvent identifier les espaces disponibles en fonction de vos critères de recherche, et les structures de baux commerciaux sont bien plus complexes que celles des maisons ou appartements résidentiels.

Choisir le bon courtier est essentiel. Les courtiers se spécialisent souvent dans des marchés et des usages spécifiques (c'est-à-dire, bureaux, commerce, fitness, restaurants). Un courtier doit prendre le temps de comprendre votre entreprise et vos objectifs.

Gardez à l'esprit que les courtiers exigeront des frais (en moyenne de 6 % à 10 % du coût total du bail). Parfois, les locataires peuvent négocier pour que les propriétaires paient les frais du courtier. Il est important de discuter des modalités des frais avant de s'engager dans le processus de location.

Acheter ou louer un local commercial ?

Même si l’achat d’un local commercial reste moins courant, certaines opportunités peuvent valoir le détour. Avant de vous lancer, il est essentiel d’évaluer vos objectifs à long terme, votre calendrier de développement et vos capacités de financement.

La location commerciale reste l’option la plus flexible pour la majorité des entrepreneurs. Louer permet de limiter les risques, de mobiliser moins de capital et d’ouvrir plus rapidement un point de vente.

En revanche, devenir propriétaire vous offre un contrôle total sur les lieux, avec la possibilité de louer le bien à d’autres commerçants à l’avenir. C’est une solution qui demande du temps, un investissement important, et une analyse approfondie du bien et de son environnement.

Comment fonctionne la location commerciale ?

Nous allons décomposer les étapes de la location d'un espace commercial.

1. Préparez un business plan et un budget

La préparation est essentielle. Élaborer un business plan vous aidera à déterminer vos objectifs et à comprendre vos dépenses. Cela peut également mettre en exergue les domaines où vous pourriez avoir besoin d'une expertise supplémentaire.

Vous pourriez également avoir besoin d'un business plan lorsque vous contactez des propriétaires. Les gestionnaires de location expérimentés feront des recherches pour s'assurer que les nouveaux locataires peuvent payer le loyer.

“Soyez préparé en connaissant vos chiffres et en racontant l'histoire de votre marque. Soyez prêt et confiant dans votre présentation” déclare Erin Drapkowski, vice-présidente chez Ukropina Sabaugh, une société de conseil en immobilier commercial.

Lors de la rédaction de votre business plan, posez les questions suivantes :

• Quels sont vos objectifs ?
• Qui est votre client cible ?
• Quelles sont vos dépenses commerciales (nombre d'employés, système de point de vente (POS), marchandises, etc.) ?
• Comment allez-vous promouvoir votre magasin ?
• Quelles sont vos ventes estimées ?
• À quoi voulez-vous que ressemble votre magasin?
• Quels sont vos coûts d'aménagement ? (Gardez à l'esprit que la construction peut nécessiter un permis de la ville et l'aide d'un architecte.)
• Quel est votre timing ?

2. Développez une stratégie d'emplacement

Une fois que vous comprenez vos objectifs et vos coûts, choisir le bon emplacement est crucial.

Voici quelques questions pour vous aider à identifier vos critères d'emplacement.

Où se trouvent vos clients ?

Choisir le bon emplacement commence par votre client cible. Où font-ils leurs courses ? Si vous avez déjà opéré en ligne, utilisez des données pour comprendre les habitudes de vos clients.

Tim Hargis, partenaire chez West Equity et ancien vice-président du développement commercial et de la stratégie immobilière chez Tuft & Needle, conseille de penser à l'acquisition de clients lors du choix d'un emplacement : “Réfléchissez à la manière dont vous allez attirer des clients potentiels dans votre magasin. Allez-vous dépendre d'un fort trafic piéton … ou compter sur vos efforts de marketing internes pour créer de la notoriété ?”

💡 CONSEIL PRO : pour analyser où se trouvent les clients et s'ils sont regroupés dans certaines villes ou quartiers, consultez le rapport Clients par emplacement dans l'administration Shopify.

Quel type d'environnement sera le plus propice à votre entreprise ?

Souhaitez-vous être dans un centre commercial traditionnel, un lieu en plein air ou un emplacement en rue ?

Chaque type d'emplacement a ses avantages et ses inconvénients. Les centres commerciaux traditionnels peuvent attirer plus de trafic. Le propriétaire s'occupera souvent de la mixité commerciale, offrira la sécurité et entretiendra les espaces communs.

Les bâtiments indépendants peuvent être moins coûteux. Cependant, vous avez moins de contrôle sur vos voisins et l'environnement extérieur.

Qui sont vos co-locataires idéaux ?

Dressez la liste de vos co-locataires idéaux. Qui complétera votre entreprise et attirera du trafic vers votre magasin ?

Êtes-vous une marque de bien-être ? Ouvrir un magasin à côté de locataires partageant les mêmes idées, tels que des concepts de fitness ou des bars à jus, peut aider à stimuler les achats croisés.

Quelles sont les exigences pour que votre entreprise fonctionne ?

Avez-vous besoin d'une salle de bain ou d'un évier ? Souhaitez-vous des places de parking réservées pour le click-and-collect ? Il est essentiel de réfléchir à la taille de votre espace, aux services nécessaires et aux exigences de stationnement.

3. Trouver des emplacements

Une fois votre business plan établi, votre budget défini et vos critères précisés (surface, flux de passage, accessibilité…), vous pouvez entamer la recherche de votre futur local.

Plusieurs options s’offrent à vous pour trouver un emplacement adapté. Vous pouvez consulter les plateformes spécialisées comme BureauxLocaux, Geolocaux ou LeBonCoin Pro, ou encore passer par des agences immobilières locales qui connaissent bien le marché.

Le réseautage est également efficace. Contactez d'autres propriétaires d'entreprise et partagez votre recherche sur les réseaux sociaux pour attirer des pistes.

N’hésitez pas non plus à repérer directement les locaux vacants lors de visites sur le terrain dans votre zone cible. Cela peut être aussi simple que de conduire dans votre marché cible et de regarder les centres commerciaux qui correspondent à votre stratégie d'emplacement. Les propriétaires afficheront souvent des panneaux “À louer” sur les bâtiments disponibles. Les propriétaires de centres commerciaux auront une page de location avec des informations de contact sur leurs sites web.

De manière générale, il est important de rester flexible lors de la recherche d’un local. Plutôt que de se focaliser sur l’emplacement « parfait », mieux vaut identifier plusieurs options qui pourraient convenir. Cette approche permet de comparer les conditions, de mieux négocier et d’éviter les blocages si un local vous échappe.

4. Visiter les emplacements

Après avoir contacté le propriétaire, planifiez une visite. Il est préférable d'amener tous les intervenants à la réunion. Par exemple, visiter avec votre entrepreneur peut faire gagner du temps et réduire les coûts pendant le processus de construction.

Prenez le temps de vous asseoir à l'extérieur de l'espace potentiel et d'observer le trafic. Il est idéal de pouvoir surveiller la zone à différents jours et heures de la semaine. Voyez-vous votre client cible ?

5. Négocier une lettre d'intention

En France, une lettre d’intention peut être proposée en amont de la signature du bail commercial, notamment pour formaliser les principaux points d’accord avant de passer à la rédaction du contrat. Ce document précontractuel précise les éléments clés de la location : montant du loyer, durée du bail, répartition des charges, dépôt de garantie, éventuels travaux ou franchises de loyer.

Bien qu’elle ne soit pas toujours utilisée, la lettre d’intention peut faciliter les échanges entre le bailleur et le futur locataire, surtout lorsqu’un avocat ou un conseil juridique accompagne la négociation. Elle permet de poser un cadre clair avant d’engager des frais liés à la rédaction ou à la validation du bail définitif.

6. Signer le bail

Une fois que vous êtes d'accord sur les termes, le propriétaire rédigera le bail. Il est essentiel de revoir le bail avec un avocat.

N'ayez pas peur de vous retirer d'une négociation de bail si l'accord ne met pas votre entreprise sur la voie du succès.

Checklist pour un contrat de location commerciale

En France, le bail peut être un document long. Voici les termes les plus courants que vous trouverez dans un bail commercial.

Durée du bail

La durée du bail fait référence à la durée de la location commerciale.

Loyer minimum fixe

Le loyer minimum fixe fait référence au loyer de base pour l'espace.

Entretien des parties communes

Les propriétaires facturent des frais pour maintenir les parties communes. Examinez le texte pour comprendre comment le propriétaire calcule ce montant.

Taxes foncière

Le propriétaire vous fournira une estimation des taxes annuelles en fonction de la taille de votre magasin. Examinez le texte pour comprendre comment le propriétaire calcule ce montant.

Augmentations

Le contrat peut prévoir des hausses annuelles :

• sur le loyer de base (via indexation ou clause d’échelle mobile)
• sur les charges locatives (en fonction des coûts réels)

Assurez-vous de bien comprendre quand et comment ces augmentations s’appliqueront.

Autres coûts

En plus du loyer principal, un bail commercial peut inclure toute une série de frais annexes. Il est essentiel de bien les identifier pour estimer votre budget réel.

• Dépôt de garantie

  Généralement équivalent à un ou plusieurs mois de loyer, il sécurise le propriétaire en cas d’impayés ou de dégradations.

• Frais de marketing

  Surtout présents dans les centres commerciaux, ils correspondent à la participation du locataire aux campagnes de communication du site.

• Services publics (eau, électricité, gaz, internet…)

  Vérifiez si vous souscrivez directement vos contrats auprès des fournisseurs, ou si c’est le propriétaire qui les centralise. Dans ce cas, des frais de gestion ou de refacturation peuvent s’appliquer — et ils sont négociables.

• Loyer en pourcentage (loyer variable)

  Certains baux incluent une clause de loyer en pourcentage, souvent utilisée dans les galeries marchandes ou les zones à fort trafic. Le principe : vous payez un loyer de base, auquel s’ajoute un pourcentage sur le chiffre d’affaires au-delà d’un seuil défini.
  Exemple : 10 % sur les ventes annuelles dépassant 500 000 €.

Date de livraison

La date de livraison est la date à laquelle le propriétaire vous remettra l'espace.

Parfois, le propriétaire devra effectuer des travaux avant de livrer l'espace. Des retards pourraient entraîner des coûts supplémentaires pour vous. Assurez-vous qu'il y a des pénalités s'ils manquent la date de livraison.

Date de début du loyer

La date de début du loyer est la date à laquelle vous commencerez à payer le loyer. Négociez un délai suffisant entre la date de livraison et la date de début du loyer pour permettre d'éventuels retards. Les propriétaires peuvent également inclure des pénalités si vous n'êtes pas ouvert à temps.

Améliorations locatives

Les améliorations locatives font référence à votre aménagement. Certains propriétaires auront des exigences spécifiques pour la conception du magasin. Assurez-vous de demander si votre propriétaire a un package de critères pour les locataires et examinez les exigences avec votre architecte et votre entrepreneur.

Utilisation autorisée

L'utilisation autorisée fait référence à ce que vous pouvez vendre dans votre magasin.

Espaces communs

Assurez-vous de bien comprendre la répartition des responsabilités entre le propriétaire et le locataire concernant les espaces communs (couloirs, sanitaires, parkings, etc.). Le bail doit préciser qui est chargé de l’entretien, du nettoyage, de la sécurité ou encore des réparations éventuelles dans ces zones.

💡 Pensez à inclure une clause interdisant l’installation de kiosques, stands ou animations saisonnières (comme des installations de Noël) devant votre vitrine ou sur les zones de passage clés. Cela vous évitera de subir une baisse de visibilité ou de fréquentation sans pouvoir agir.

Réparations

Le bail commercial doit clairement établir les droits et devoirs de chaque partie en matière de réparations.

• Qui prend en charge les réparations en cas de fuite ou de panne ?
• Dans quel délai le propriétaire doit-il intervenir ?
• Le locataire peut-il faire effectuer des travaux d’urgence et demander un remboursement ?

Ce point est crucial pour éviter les litiges une fois le local occupé.

Clause de résiliation anticipée

Une clause de résiliation anticipée, aussi appelée clause de sortie, permet à l’une ou l’autre des parties de mettre fin au bail avant son terme.

C’est un levier important pour limiter les risques, notamment si l’activité ne décolle pas comme prévu ou si vous souhaitez pivoter rapidement. Assurez-vous que les conditions de cette résiliation soient claires : préavis, indemnités éventuelles, modalités de notification…

Co-locataires

Il peut y avoir une clause de co-locataires si vous louez un espace dans un grand centre commercial. Avec une clause de co-locataires, les propriétaires devront avoir un nombre minimum de locataires ouverts. Cela peut également exiger que des locataires spécifiques restent ouverts (c'est-à-dire, grands magasins).

Les locataires auront le droit de payer un loyer inférieur ou de résilier le bail si le propriétaire enfreint la clause de co-locataires.

Garantie personnelle

Avant de signer un bail commercial, il est courant que le propriétaire demande à consulter vos états financiers pour évaluer votre solidité. Dans certains cas, surtout si votre entreprise est récente, il peut aussi exiger une garantie personnelle.

Cette garantie engage le représentant légal ou le dirigeant à titre personnel : en cas de non-paiement du loyer, le bailleur pourra se retourner contre vos biens personnels pour recouvrer les sommes dues.

💡 Si une garantie personnelle vous est demandée, prenez le temps d’en examiner les termes. Vous pouvez par exemple négocier une limitation dans le temps, ou une extinction progressive de la garantie, à mesure que vous réglez vos loyers sans incident. Cela permet de réduire votre exposition financière au fil du temps.

Heures d'ouverture

Souvent, les propriétaires de centres commerciaux exigeront que les locataires soient ouverts pendant des heures spécifiques. Pouvez-vous fermer pendant les vacances ? Que se passe-t-il si vous fermez de manière inattendue ? Assurez-vous qu'il y a une clause dans le bail qui convient le mieux à votre entreprise.

Option de prolongation

Les locataires peuvent négocier une option de prolongation. L'option donne au locataire le droit de renouveler le bail pour une période spécifique lorsque le bail expire.

Clause de rétablissement

Une clause de rétablissement indique comment le locataire retournera l'espace au propriétaire lorsque le bail expire.

Types de baux commerciaux

Permanent vs. temporaire

Un bail permanent fait référence à un bail d'une durée supérieure à un an.

En revanche, un bail temporaire fait référence à un bail d'une durée inférieure à un an. Bien que le loyer et les exigences d'aménagement puissent être inférieurs, le propriétaire a souvent un droit de résiliation avec un bail temporaire.

Structures de loyer

En France, les baux commerciaux peuvent prévoir plusieurs modes de calcul du loyer, avec des charges plus ou moins incluses. Voici les principales structures que vous pouvez rencontrer :

• Loyer « pur » + charges récupérables

  C’est le modèle le plus courant. Le locataire paie un loyer de base, auquel s’ajoutent des charges locatives, comme l’entretien des parties communes, l’eau, l’électricité ou encore la taxe foncière (souvent refacturée).

• Loyer global (bail « charges comprises »)

  Dans certains cas, le bail prévoit un loyer forfaitaire, qui intègre l’ensemble des charges et taxes. Cela facilite la gestion, mais il est important de vérifier ce qui est réellement inclus dans le forfait.

• Loyer indexé sur le chiffre d’affaires

  Fréquent dans les centres commerciaux ou les zones à fort passage, ce type de bail prévoit un loyer de base réduit, complété par un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire.
  Exemple : 5 % du chiffre d’affaires annuel au-delà d’un certain seuil.

• Loyer 100 % variable (en pourcentage)

  Moins fréquent mais parfois utilisé pour les jeunes enseignes ou en période de lancement, ce modèle repose uniquement sur un pourcentage du chiffre d’affaires, sans loyer fixe. Il limite le risque financier mais offre moins de garanties au bailleur.

Naviguer dans le processus de location commerciale

Bien que le processus de location commerciale puisse sembler accablant, les magasins physiques sont un moyen efficace d'acquérir de nouveaux clients et de développer votre entreprise.

La préparation est essentielle. En comprenant votre marché cible et en établissant un budget et un calendrier réalistes, vous pouvez mener votre magasin au succès grâce à la location commerciale.