Hoe je het netto operationeel inkomen (NOI) berekend voor jouw bedrijf

Er zijn aanzienlijke kosten verbonden aan vastgoedbeheer, waaronder verzekering, onderhoud, belastingen, nutsvoorzieningen, landschapsarchitectuur, schoonmaak en beveiliging. Wanneer de eigenaar alles optelt, komt hij tot een cruciale maatstaf: zijn netto operationeel inkomen (NOI).

Met NOI kun je de waarde van een vastgoedobject bepalen en de potentiële rendementen die het kan bieden. Maar NOI kan een beetje lastig te begrijpen zijn, vooral als je nieuw bent in het spel. Hier is meer informatie over netto operationele inkomen en hoe je het kunt berekenen.

Wat is netto operationeel inkomen?

Netto operationeel inkomen, of NOI, meet de winstgevendheid van een activa of investering na aftrek van operationele kosten van de inkomsten.

Het wordt vaak gebruikt in de commerciële vastgoedsector om de winstgevendheid van investeringspanden zoals kantoorgebouwen, appartementencomplexen of magazijnen te bepalen.

Om NOI te berekenen, tel je alle inkomsten bij elkaar op en trek je vervolgens de operationele kosten af, meestal kosten die direct verband houden met vastgoedbeheer, waaronder onroerendgoedbelasting, verzekering, nutsvoorzieningen en onderhoud. Deze berekening laat veel andere kosten buiten beschouwing, zoals inkomstenbelasting, rente op schulden, kapitaalinvesteringen en afschrijvingen, omdat deze niet als directe operationele kosten worden beschouwd.

NOI is vergelijkbaar met de winst vóór rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie (EBITDA), een maatstaf die in andere sectoren wordt gebruikt om de onderliggende operationele winstgevendheid van een bedrijf te bepalen.Netto operationeel inkomen wordt doorgaans jaarlijks berekend, in plaats van maandelijks of per kwartaal, om rekening te houden met seizoensgebonden of onregelmatige kosten, zoals landschapsarchitectuur, sneeuwruimen of het wassen van ramen.

NOI meet ook het potentiële rendement op investering van een vastgoedobject op basis van de aankoopprijs met behulp van wat bekend staat als het kapitalisatietarief of cap rate. Bijvoorbeeld, een appartementencomplex dat voor € 10 miljoen is gekocht en € 1 miljoen aan jaarlijks netto operationeel inkomen genereert, heeft een cap rate van 10% (of € 1 miljoen gedeeld door € 10 miljoen).

Hoe bereken je netto operationeel inkomen?

De formule voor netto operationeel inkomen is als volgt:

Om beide variabelen van deze vergelijking te verkrijgen, zijn een paar stappen nodig. Bruto operationeel inkomen is afgeleid van het bruto potentieel inkomen, of het maximale dat een pand produceert als al zijn huurruimte bezet is. Verloren inkomen door leegstand of onbetaalde huur wordt afgetrokken van het bruto potentieel inkomen. Trek vervolgens de operationele kosten af.

Om een jaarlijkse NOI-berekening te demonstreren, stel je een kantoorgebouw voor met de volgende specificaties en statistieken:

Kantoorruimte: 7.000 vierkante meter

Huurprijs: € 30 per vierkante meter, jaarlijks

Bruto potentieel inkomen: 7.000 × € 30 = € 2.250.000

Inkomen uit automaten: € 25.000

De berekening van het netto operationele inkomen van het gebouw zou er als volgt uitzien:

Je zou vervolgens het volgende van het bruto operationeel inkomen aftrekken:

Met beide variabelen kun je de NOI berekenen met de vergelijking:

Je kunt vervolgens de cap rate berekenen door de NOI te delen door de huidige marktwaarde van het pand. Stel dat de eigenaar €20 miljoen voor het gebouw heeft betaald. In dit geval ziet de cap rate-berekening (NOI / marktwaarde van het pand) er als volgt uit:

Netto operationeel inkomen en schuldkosten

Het netto operationele inkomen van een vastgoedobject wordt vaak vergeleken met de rente betalingen op de schuld. Dit wordt de debt-service coverage ratio (DSCR) genoemd, een financiële maatstaf die wordt gebruikt om de mogelijkheid van een vastgoedobject te meten om zijn schulden af te betalen, dat wil zeggen, in hoeverre de NOI de rente-uitgaven overschrijdt of tekortschiet.

Eigenaren en kredietverstrekkers evalueren de DSCR om de voorwaarden voor de financiering van een vastgoed aankoop te bepalen, of een lening überhaupt zinvol is. Hoe hoger deze ratio, hoe beter. Een DSCR boven 1 is essentieel voor een winstgevende investering.

Als een vastgoed eigenaar de helft van de € 20 miljoen aankoopprijs contant heeft betaald en de andere € 10 miljoen heeft gefinancierd met een lening met een jaarlijkse rente van 6%, dan zijn de rente-uitgaven € 600.000 per jaar. De DSCR-vergelijking in dit geval is:

Het gebouw genereert dus € 2,67 aan netto operationeel inkomen voor elke euro aan rente-uitgaven, wat betekent dat de transactie financieel haalbaar is.

Factoren die netto operationeel inkomen beïnvloeden

Netto operationeel inkomen en de cap rate kunnen fluctueren op basis van de volgende factoren:

• Huur- en leegstandpercentages. De inkomsten uit huurwoningen kunnen toenemen als een eigenaar de huurprijzen verhoogt, leegstand opvult of achterstallige huren int. Omgekeerd verlagen lagere huurprijzen en meer leegstand en achterstallige betalingen de huurinkomsten.
• Operationele kosten. Onroerendgoedbelastingen kunnen stijgen (of zelden dalen), en verzekering, nutsvoorzieningen en onderhoudskosten kunnen stijgen of dalen.
• Marktomstandigheden. Een economische bloei of vertraging kan ervoor zorgen dat leegstand en achterstallige betalingen toenemen of afnemen. Dit geldt ook in regio's waar de woning- of kantoorruimte niet in lijn is met de vraag.